มีเงินจริง ทำไมถึงกู้?

พอดีเมื่อเช้าผมได้ไปที่ดินเพื่อทำการโอนบ้าน และ เซ็นสัญญารีไฟแนนซ์ . ก็มีทีมงานผมถามมาว่า ทำไมผมจึงยอมเสียดอกเบี้ยให้ธนาคารหละ ทั้งที่มีเงินสด ไหนๆผมจะตอบทีมงานของผม ผมขอเอามาแบ่งปันนะครับ (โปรดใช้วิจารญาณในการอ่าน มันเป็นความคิดเห็นของผม) . . หลักการที่ผมทำเรียกว่าเป็นการเอาเงินคนอื่นมาลงทุนต่อยอด . . . ขอยกเหตุการณ์สมมุติของบ้านที่ผมรีไฟแนนซ์เลยละกันเป็น 9 Step นะครับ (สมมุตินะครับ สมมุติ) . 1. บ้านที่ผมซื้อหลังนี้ราคาเริ่มต้น 6 ล้าน เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ผมกู้เต็มครับ โดยที่ผมไม่ต้องจ่ายเงิน 6 ล้านบาท (อันนี้อยู่ที่เครดิตของแต่ละคน และ ราคาประเมินบ้านด้วยครับ) . 2. ผมเอาเงิน 6 ล้านที่ไม่จมกับการซื้อบ้านไปลงทุนเฉลี่ย 20% ต่อปี (ถ้าใครถามว่าลงอะไร ขอไม่ตอบนะครับ การลงทุนมีความเสี่ยง ลองไปศึกษาเองดู) หักจ่ายภาษีให้ถูกต้องนั่นนี่ได้ปันผลปีละ 1,200,000 เดือนละ +100,000 บาทโดยประมาณ . 3. ผมปล่อยบ้านให้คนเช่าทำธุรกิจ จ่ายค่าเช่าแบบหัก Vat ถูกต้อง ประมาณ +20,000 บาทต่อเดือน . 4. ผมต้องจ่ายค่าผ่อนธนาคารประมาณ -42,000 บาทต่อเดือน (ดอกเบี้ยประมาณล้านละ 7,000) . 5. สรุปผมจะได้กระแสเงินสดตลอด 3 ปีที่ผ่านมาคือ (100,000+20,000)-42,000 = 78,000 บาทต่อเดือน . 6. ผ่านมา 3 ปีบ้านนี้มูลค่าราคาขายมาอยู่ที่ประมาณ 7-7.5 ล้าน . 7. ครบ 3 ปีผมทำการรีไฟแนนซ์ โดยไปพูดคุยกับ 2 ธนาคาร ให้เขาได้ Bid ดอกเบี้ยกัน ว่าใครให้ถูกกว่า สุดท้ายได้ย้ายธนาคารครับ เพราะให้ดอกเบี้ยโคตรดี . 8. เมื่อมูลค่าบ้านเพิ่มราคาประเมินไป 7 ล้านกว่า และ ผมผ่อนเดิมไปกว่า 3 ปี เหลือเงินจ่ายจริงๆ 4 ล้านกว่า และเครดิตดีก็กู้ได้เต็ม แสดงว่าจะกู้ได้ถึง 7 ล้าน (แต่ผมขอแค่นั้น เพราะไม่รู้เอามาเยอะทำไม เอามาเยอะ ก็โดนดอกเบี้ยเยอะ) แต่ดอกเบี้ยลดลง(สมมุติจากล้านละ 7,000 เหลือประมาณ 4,000 กว่า ) แสดงว่าผ่อนเดือนละ 16,000 . 9. สรุปกระแสเงินสดหลังจากนี้ (100,000+20,000)-16,000 = 104,000 บาทต่อเดือน ยังไม่รวมมูลค่าเพิ่มของที่ดินและบ้านที่เพิ่มขึ้นตลอดถ้าขายอีก . ตัวอย่างอสังหาที่นี้ที่ผมยกตัวอย่างยังไม่ดีเท่าไหร่นะครับ เพราะ เก็บค่าเช่าได้น้อยกว่าค่าผ่อน! (ถ้าหาดีๆ มีครับอสังหาที่ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อน) แต่ที่นี่ผมได้ราคามาดี แนวโน้มทำเลราคาจะวิ่งไปได้พอควร และที่สำคัญคุณอ่ายอยากได้ 555 . . . เรื่องทั้งหมดเป็นเรื่องสมมุตินะครับ ไม่เกี่ยวข้องกับรายได้จริงของผมแต่อย่างใดคร๊าบบบ แค่อยากแบ่งปันไอเดียวิธีคิด ถ้าอยากทำแบบนี้ . คุณต้อง 1. มีรายได้ที่มั่นคงและมากพอในการจ่ายค่างวดกับธนาคาร 2. มีเงินออม สำรองเพียงพอแล้ว 3. มีความรู้จริงๆด้านการลงทุนในแบบที่เราสนใจ 4. เข้าใจหลักการกู้ และ การคิดของธนาคารด้วย 5. กล้าคุย กล้าเจรจา อย่ากลัวพนักงานธนาคารเด็ดขาด 6. มีความรู้ในการดู และ เลือกอสังหา . . นี่ไม่ใช่ทฤษฎีที่ฟันธงว่าถูกต้องนะครับ ถ้าอ่านไอเดียแล้วชอบลองเอาไปปรับใช้ดูเด้ออออออ #taearam